Đất nền đang bước vào chu kỳ tăng giá mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ khi đất nền – một trong những phân khúc đầu tư truyền thống và được ưa chuộng nhất – dần bước vào chu kỳ tăng giá mới. Sau một thời gian trầm lắng, nhiều yếu tố thuận lợi từ chính sách pháp luật đến sự phát triển hạ tầng đã tạo ra những cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tăng cao, đất nền đang tái khẳng định vị thế của mình là "kênh đầu tư vua" với tiềm năng sinh lời đáng kể.

Đất nền đang bước vào chu kỳ tăng giá mới, “sốt đất” sẽ xảy ra?

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, vào nửa cuối năm khi thị trường dần ổn định, sự tham gia của nhà đầu tư sẽ tăng lên. Những khu vực có hạ tầng phát triển, dân cư đông đúc, và đầy đủ tiện ích sẽ có xu hướng tăng giá, tuy nhiên sẽ không còn tình trạng tăng đột biến như trước.

Chính phủ đã chấp thuận đề xuất xây dựng Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 với hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 thay vì 1/1/2025. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới giúp thị trường mua bán đất nền phục hồi.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, khẳng định rằng giá bất động sản sẽ có khả năng tăng cao sau khi luật mới có hiệu lực. Các điều khoản mới trong ba bộ luật sẽ nâng cao độ chính xác trong việc cập nhật giá đất. Đặc biệt, điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định việc loại bỏ khung giá đất và yêu cầu cập nhật bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm một lần.

• Thứ nhất, Chính phủ quy định bảng giá đất do UBND tỉnh cập nhật hàng năm, thay vì phải tham khảo khung giá đất như trước đây, nhằm đảm bảo giá đất phản ánh sát thực tế từng địa phương.

• Thứ hai, phương pháp định giá mới đã loại bỏ phương pháp chiết trừ, trong khi 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số giá đất đã được quy định cụ thể hơn, giúp việc định giá đất trở nên minh bạch và sát với thực tế hơn.

• Thứ ba, Luật mới cũng bổ sung chi tiết các điều kiện cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho những lô đất đang sử dụng mà chưa có sổ đỏ, không vướng tranh chấp. Việc giải quyết các vấn đề pháp lý này sẽ giúp tăng tính thanh khoản và giá trị không chỉ cho đất nền mà còn cho các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Ông Lê Bảo Long dự đoán rằng giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025, với đất nền chịu tác động mạnh nhất do quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng việc siết chặt quy định phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm và giá có thể tăng cao, gây ra biến động mạnh trên thị trường trong hơn một năm tới.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, từng dự báo đất nền sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất, nhưng hiện tại, nhu cầu đầu tư đất nền đang tăng lên, đẩy chu kỳ tăng giá đến sớm hơn dự kiến.

Ông Tuấn cho biết giá đất nền đang ổn định, nhưng sự gia tăng số lượng nhà đầu tư trong quý 1 cho thấy dấu hiệu giá sẽ tăng. Đặc biệt, tại các khu vực ven đô, đất nền với mức giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút sự quan tâm lớn và dự kiến sẽ tiếp tục là phân khúc hàng đầu trong năm 2024.

Năm 2024, thị trường bất động sản dự kiến sẽ diễn biến tích cực do đã chạm đáy và đang trên đà hồi phục. Nếu nhà đầu tư tham gia vào thời điểm này, cơ hội chiến thắng sẽ rất lớn. Giá bất động sản trong nửa đầu năm có thể ổn định, nhưng nửa cuối năm, tại các khu vực phát triển, giá có thể tăng mà không gây sốc như trước.

Chuyên gia tiết lộ những khu vực đất nền đang được nhà đầu tư săn lùng

Báo cáo từ một đơn vị nghiên cứu thị trường về tâm lý người tiêu dùng bất động sản và các xu hướng mới cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, khi có tới 65% người được khảo sát dự định mua bất động sản trong năm 2024. Trong số đó, 60% có mục đích đầu tư, với các loại hình như chung cư và bất động sản thổ cư, bao gồm đất nền, nhà riêng, và nhà phố, là những lựa chọn được ưa chuộng nhất.

Từ cuối năm ngoái đến nay, tâm lý của nhà đầu tư bất động sản đã trở nên ổn định hơn. Một khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, có đến 70% khách hàng và nhà đầu tư sẵn sàng "xuống tiền" mua bất động sản trong năm 2024. Tuy nhiên, việc chọn khu vực đầu tư vẫn được các nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định.

Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh miền Bắc, cho biết các nhà đầu tư hiện đang quan tâm nhiều đến các thành phố công nghiệp. Ở khu vực phía Bắc, ngoài Hà Nội, các địa phương có ngành công nghiệp phát triển vẫn có nhu cầu lớn. Ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản chững lại, bất động sản công nghiệp vẫn cho thấy sự sôi động. Vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu mua và thuê bất động sản công nghiệp. Các địa phương như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang vẫn là những trung tâm công nghiệp chính ở phía Bắc, trong khi các tỉnh khác như Thái Bình cũng đang ghi nhận sự đột phá trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Đầu tư vào các trung tâm công nghiệp này là lựa chọn bền vững, mang lại sự an toàn cho nhà đầu tư nhờ nhu cầu lớn và đa dạng trong các phân khúc bất động sản, từ nhà ở công nhân, nhà ở xã hội đến chung cư thương mại và biệt thự liền kề.

Ngoài ra, ông Quyết cũng nhận định rằng, các địa phương có tiềm năng phát triển du lịch lớn cũng đang ghi nhận sự phục hồi. Ví dụ, tại SaPa, thị trường bất động sản khá ổn định về nguồn cung và nhu cầu. Quảng Ninh, dù chưa hoàn toàn phục hồi như trước, nhưng thị trường đã bắt đầu sôi động trở lại. Thanh Hoá cũng cho thấy sự khởi sắc trong phân khúc bất động sản du lịch, với thanh khoản dần phục hồi. Các trung tâm du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc... cũng đang có dấu hiệu phục hồi, trong đó Đà Nẵng có chuyển biến tích cực nhất.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, từ tháng 5 trở đi, dòng tiền đang dịch chuyển vào các tỉnh ven đô Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương. Ông Chung dự báo, đất nền sẽ hồi phục vì đây vẫn là phân khúc được ưa chuộng trên thị trường. Với sự dịch chuyển này, nguồn cung bất động sản ở các khu vực ven đô sẽ trở nên đa dạng hơn, giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn, phù hợp với nhu cầu đa dạng của thị trường. Mặc dù có sự dịch chuyển, giá bất động sản ven đô dự kiến sẽ tăng nhưng vẫn ở mức hợp lý so với khu vực trung tâm, thu hút nhiều nhà đầu tư.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, nhận định rằng, từ quý 3/2024 trở đi, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân đã bắt đầu quay trở lại, và họ dự kiến sẽ giải ngân mạnh nhất trong quý 3 và quý 4/2024. Đặc biệt, thị trường bất động sản tại TP.HCM và các vùng lân cận sẽ phục hồi nhanh nhất trong năm. Tuy nhiên, đất nền tại các tỉnh lân cận dự kiến sẽ chưa phục hồi trong năm 2024 mà có thể đến giai đoạn 2025-2026. Vị chuyên gia này cũng chỉ ra rằng, các dự án hạ tầng quy mô lớn như vành đai 3 và các tuyến cao tốc sẽ là động lực chính giúp thị trường bất động sản có đà phục hồi trong thời gian tới. Những khu vực phía Tây như Bến Lức, Cần Giuộc (Long An), phía Đông như Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng này.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), các tỉnh thuộc khu vực Tây Nguyên như Kon Tum, Đắk Nông, và Lâm Đồng đang nỗ lực đẩy mạnh hoạt động xúc tiến đầu tư trong năm 2024. Cụ thể, tỉnh Kon Tum đã công bố kế hoạch xúc tiến đầu tư với mục tiêu thu hút các nhà đầu tư chiến lược từ trong và ngoài nước, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn, sử dụng công nghệ tiên tiến, tiết kiệm tài nguyên và bảo vệ môi trường. Tỉnh này dự kiến điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu du lịch sinh thái Măng Đen và quy hoạch chung đô thị Kon Plông nhằm đáp ứng chiến lược phát triển dài hạn. Hiện tại, danh mục đầu tư của Kon Tum giai đoạn 2021-2025 bao gồm 69 dự án nông, lâm nghiệp; 14 dự án công nghiệp; 43 dự án thương mại - dịch vụ - du lịch; và 31 dự án phát triển đô thị.

Tương tự, tỉnh Đắk Nông cũng vừa công bố danh mục các dự án thu hút đầu tư năm 2024 với tổng số vốn lên đến 3.045 tỷ đồng, bao gồm 17 dự án. Ngoài ra, tỉnh còn đề xuất rà soát và hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm thu hút đầu tư cho 44 dự án tiềm năng khác trong giai đoạn tiếp theo, với tổng vốn dự kiến khoảng 290.279 tỷ đồng.

Tại Lâm Đồng, trong năm 2024, tỉnh sẽ tập trung thu hút đầu tư từ các tập đoàn lớn trong nước như Vingroup, Sungroup, Sovico, Him Lam... Đồng thời, Lâm Đồng cũng tiếp tục kêu gọi các đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính và công nghệ cao. Đặc biệt, tỉnh ưu tiên các tập đoàn đa quốc gia hợp tác cùng doanh nghiệp trong nước để hình thành và phát triển các cụm liên kết ngành, theo chuỗi giá trị. Ông Trung nhận định rằng, chính sách và quy hoạch của từng tỉnh là động lực quan trọng giúp thị trường mua bán đất Lâm Đồng ổn định và phát triển trong năm 2024 và trong tương lai.

Đặc biệt, khi các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, chắc chắn sẽ đem lại nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản Tây Nguyên. Đặc biệt, khu vực này chủ yếu quy hoạch đất nông nghiệp và có điều kiện khí hậu mát mẻ quanh năm, nên nếu có thể khai thác hiệu quả, Tây Nguyên có thể trở thành điểm nóng về đầu tư bất động sản.

Ngoài ra, các quy định mới về phân lô bán nền cũng sẽ giúp thị trường bất động sản giảm bớt những sản phẩm không có giá trị thực tế. Nhà đầu tư sẽ tập trung vào việc xây dựng các sản phẩm có giá trị sử dụng ngay, thay vì chỉ phân lô để bán lại, tránh tình trạng "dự án ma" như trước đây.

Trong bối cảnh đất nền đang bước vào chu kỳ tăng giá mới, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và nắm bắt cơ hội để đảm bảo lợi nhuận bền vững. Việc chọn lựa khu vực tiềm năng, nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, và tuân thủ các quy định pháp luật sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư không chỉ vượt qua thách thức mà còn khai thác tối đa tiềm năng sinh lợi. Chu kỳ tăng giá mới hứa hẹn mang đến nhiều cơ hội, nhưng cũng đòi hỏi sự tỉnh táo và chiến lược đầu tư thông minh.